계약갱신청구권 사용방법과 손해배상

보통 전월세 집을 계약하시게 되면 기본적으로 2년의 계약기간을 가지게 되고 2년의 계약이 끝나면 다시 임대인과 임차인은 금액등의 협의를 거치고 재계약을 하게 됩니다. 하지만 2년을 더 살 수 있게 해주는 제도가 바로 계약갱신청구권인데요. 오늘은 계약갱신청구권의 사용방법과 손해배상까지 자세히 알아보겠습니다.

 

계약갱신청구권이란

 

흔히 2+2라고 많이들 말씀하시는 2년 계약이 끝나면 임차인이 큰 부담이 없이 2년을 더 살게 해주는 제도입니다. 예전에는 2년의 계약이 끝나고 재계약을 하기 위해 다시 임대인과 협의를 하는 과정에서 아주 많은 금액이 상승을 하기도 하였는데 이 제도는 임대인이 원하는 금액을 올리는 것이 아닌 최대 5%의 금액만 증액을 하게 하고 예외 사유가 없는 한 임차인이 2년을 더 살 수 있게 해주는 제도입니다.

 

사용방법

임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 6개월에서 2개월이 되기 전에 주인에게 계약갱신청구권을 사용한다고 반드시 알려야 하며 1회에 한하여 2년에 기간을 연장할 수가 있고 한 번만 사용을 하실 수가 있습니다. 임대인은 예외 사유가 아니라면 반드시 승인을 해야 하며 금액은 종전 금액의 5% 범위에서만 증액을 할 수 있습니다.

 

해지와 묵시적 갱신

계약갱신청구권을 사용하고 해지를 하고 싶다면 임차인은 주인에게 해지를 알리고 임대인은 임차인이 해지를 알린 날부터 3개월 후에는 반드시 보증금을 돌려주고 해지를 해줘야 합니다. 또 한 계약갱신청구권을 사용한다고 알리지 않고 서로가 계약에 대한 부분이 아무 말 없이 지나갔다면 그것은 묵시적 갱신이 된 것이므로 2년 후에 다시 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유

• 임차인이 2기의 월세를 연체했을 경우
• 임대인이(직계존비속 포함) 실제로 거주하려고 하는 경우 (임대인이 실거주를 한다고 하고 매매를 하거나 2년이 되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 임대를 하는 경우는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.)
• 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공하고 해지를 하기로 한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우 (전대는 제삼자에게 다시 임대를 하는 것)
• 거짓, 부정으로 임차를 한 경우
• 임차인의 고의 중과실로 주택이 파손된 경우
• 철거, 재건축등의 사유가 있을 경우
• 주택의 전부나 일부가 멸실된 경우
• 그 밖의 임차인의 의무위반이나 임대차를 계속하기에 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

손해배상액

• 계약 거절당시 월차임의 3개월 분
• 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임과 차임의 2년 치
• 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 (실제로 어떤 피해를 입었는지 입증을 하여야 하므로 계산이 어렵습니다)

 

마치며

기존에는 임차인이 재계약 때 금액의 상승으로 인해서 계약갱신청구권을 많이 사용하려고 하였으나 현재 부동산의 하락이 오면서 반대로 임차인 분들에게 낮아진 금액에 대해 재계약을 하게 되면서 역전세난이 되어 돈을 내어주거나 임차인들이 그대로 살기를 바라는 상황이 오고 있어 입장이 조금씩 바뀐 상황이 되었습니다. 현재는 이 계약갱신청구권이 들어간 임대차 3 법이 악법이라는 말이 나오면서 폐지 얘기도 나오고 있는 상황이며 똑같이 많이 어려운 상황에서 서로의 양보가 조금씩 필요할 때인 거 같습니다.